آپارتمان نشینی و راه‌حل های مشکلات آن در قانون تملک آپارتمان ها
مشاعات ساختمان و هزینه های مشترک
این روزها با گسترش زندگی آپارتمان نشینی معضلات و اختلافات ناشی از زندگی دسته جمعی هم افزایش پیدا کرده است. به همین جهت در این نوشتار می‌خواهیم در خصوص قانون تملک آپارتمان ها، مفهوم مشاعات ساختمان و هزینه‌های مشترک در آپارتمان نشینی با یکدیگر صحبت کنیم. لازم است بدانید که به جهت ساماندهی زندگی در آپارتمان ها، قانونی تحت عنوان قانون تملک آپارتمان ها به تصویب رسیده است. آشنایی با این قانون تا حد زیادی شما را با حقوق و تکالیف اهالی ساختمان آشنا خواهد کرد. حتما شما هم واژه‌ی مشاعات به گوشتان خورده است. مشاعات یک ساختمان در بیانی ساده قسمت های مشترک ساختمان هستند که تمامی ساکنین از آن ها استفاده می‌کنند.
آپارتمان نشینی
در ماده‌ی ۱۰ قانون تملک آپارتمان ها در خصوص مشاعات ساختمان این تعریف را داریم که: «هر کس آپارتمانی را خریداری می‌نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود، در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهیم می‌گردد مگر آن که مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد که در این‌صورت باید اجور آن را به همان نسبت به پردازد مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترک و به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تأسیسات آن اقتضا دارد یک جا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالک به ترتیبی که در آیین نامه ذکر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صرف نظر نماید.»
همان طور که متن قانون نشان می‌دهد مشاعات ساختمان هزینه‌های مشترکی را هم برای ساکنان در پی دارند.
پیش بینی عدم همکاری ساکنین ساختمان در قانون تملک آپارتمان ها
یکی از معضلات آپارتمان نشینی عدم همکاری برخی از صاحبان خانه در پرداخت هزینه های مشترک است. اگر ملک به مستاجر اجاره داده شده باشد، مستاجر طبق توافقی که با صاحب خانه انجام داده، مکلف به پرداخت هزینه‌های مشترک است. در صورتی که در پرداخت هزینه‌های مشترک همکاری انجام نگیرد، قانون تملک آپارتمان ها راه هایی را پیش بینی کرده است. در ابتدا لازم است تا مدیران ساختمان نسبت به ارسال اظهارنامه با ذکر جزئیات بدهی او اقدام کنند. این موضوع در ماده ۱۰ این چنین بیان شده است که: «در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران بوسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه میشود.» در ادامه‌ی ماده‌ی ۱۰ ضمانت اجرای عدم توجه به اظهارنامه‌ی ارسالی مورد توجه قرار گرفته است. جلوگیری از استفاده‌ی مالک یا مستاجر از خدمات مشترک و ارجاع موضوع به اداره ثبت محل در ادامه‌ی ماده پیش بینی شده است.
در ادامه‌ی این ماده از قانون تملک آپارتمان ها آمده است که: «هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیئت مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ ـ تهویه مطبوع ـ آب گرم ـ برق ـ گاز و غیره به او خودداری کنند. در صورتیکه مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننماید اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد. عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت. در هر حال مدیر یاهیئت مدیران موظف می باشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند.»
شکایت در مراجع رسمی طبق قانون تملک آپارتمان ها
در قانون تملک آپارتمان ها بحث شکایت در مراجع رسمی هم مورد توجه قرار گرفته است. در مواردی که تدابیر پیشین قابلیت اجرا نداشته باشند، مراجعه به مراجع رسمی پیش بینی شده است. در تبصره‌ی ۱ این ماده می‌خوانیم که: «در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه میتوانند به مراجع قضایی شکایت کنند. دادگاه ها موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه میشود محروم کنند. بعلاوه تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند. استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینه‌های معوق واحد مربوط، بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.»
راهکار قانونی در برخورد با عدم همکاری مکرر اهالی ساختمان
قانون تملک آپارتمان ها در تبصره ی چهارم خود موضوع برخورد با عدم همکاری مکرر اهالی ساختمان را توضیح داده است. طبق این تبصره در صورتی که مالک واحد یا مستاجر او دوباره محکوم به پرداخت هزینه های مشترک ساختمان شوند، علاوه بر اینکه سایر پرداختی ها را باید انجام دهند، لازم است تا مبلغی معادل مبلغ حکم را به عنوان جریمه پرداخت کنند. قانون گذار سعی کرده تا با در نظر گرفتن جریمه های مالی میزان همکاری ساکنین واحدهای آپارتمانی را افزایش دهد.
راهکار قانونی
