
قوانین موجر و مستاجر و اجاره خانه
آشنایی با ماهیت موجر و مستاجر:
اجاره خانه یکی از ارکان اصلی مربوط به قوانین موجر و مستاجر است. موجر به فردی می گویند که مالک زمین، باغ، مغازه و یا خانه است و ملک خود را به شخص دیگر، اجاره می دهد و در قبال آن، اجاره بها دریافت میکند. همچنین مستاجر شخصی است که از موجر، ملک اجاره می کند و در قبال آن ملک (خانه، مغازه، باغ، ویلا یا غیره) اجاره بها پرداخت می نماید. برای بررسی این موضوع با ما همراه شوید.
شرایط اجاره خانه از سوی موجر:
تصمیم به اجاره خانه از سوی موجر، شرایط و قوانین خاصی دارد که در این بخش به آن ها می پردازیم:
- طبق مدت قرارداد اجاره، موجر نمی تواند زودتر از موعد قرارداد، مستاجر را از ملک خود بیرون کند.
- در صورت فوت موجر و یا مستاجر، قرارداد اجاره ملک فسخ نمی شود.
- در صورت کاشت درخت، گل، گیاه و یا آبنما در ملک اجاره ای، موجر می تواند بدون هماهنگی با مستاجر آن ها را از بین ببرد.
- در هنگام انعقاد قرارداد، دو نفر به عنوان شاهد باید حضور داشته باشند و متن قرارداد را امضا کنند.
- پس از اتمام تاریخ قرارداد اجاره خانه، اگر مستاجر از تخلیه خانه خودداری کند؛ موجر از طریق قانونی حق تخلیه خانه را دارد.
- در صورت ادعای موجر ضمن وارد کردن خسارت توسط مستاجر به ملک اجاره ای، موجر نمی تواند از هزینه پرداختی رهن مستاجر برداشت کند. بلکه برای گرفتن هزینه خسارت باید به دادگاه مراجعه نماید.
اگر مستاجر بیش از سه ماه، اقدام به پرداخت اجاره خانه نکند؛ موجر می تواند از طریق درخواست به دادگاه، حکم تخلیه فوری بگیرد.
- اگر مستاجر مکان اجاره ای را به مکان غیر مشروع تبدیل کرده باشد؛ موجر حق دارد حکم تخلیه فوری را از دادگاه بگیرد.
- در صورت استفاده تجاری از ملک بدون هماهنگی با موجر، موجر می تواند حکم تخلیه ملک را از مراجع قانونی دریافت کند.
اجاره خانه توسط مستاجر و تخریب آن:
در صورت اجاره خانه توسط مستاجر و آسیب رساندن به قسمت هایی از خانه، مستاجر موظف است که هزینه آسیب وارد شده را بپردازد. حال در این قسمت به این موضوع میپردازیم:
در زندگی روزمره ممکن است گاهی قسمت هایی از خانه آسیب ببیند، به عنوان مثال: خراشیدگی زمین و یا رنگ پریدگی قسمت کوچکی از دیوار. موارد این چنینی، غیر عمدی بوده و مشکل حادی به وجود نمیآورند. اما در برخی از موارد، اگر صاحب خانه ثابت کند که قسمت زیادی از خانه توسط مستاجر آسیب دیده و این امر از عمد و سهل انگاری بوده است؛ مستاجر موظف است هنگام تخلیه خانه، هزینه آسیب دیدگی را بپردازد. در غیر این صورت، صاحب خانه میتواند از طریق اقدام قانونی، هزینه آسیب و خسارت خانه را دریافت کند.
در برخی موارد که خانه آسیب بسیار جدی میبیند؛ صاحب خانه میتواند قرارداد را فسخ کند. یکی از راهکارهایی که می توانید از طریق آن، ثابت کنید که آسیب دیدن خانه توسط مستاجر رخ داده است؛ فیلم برداری یا عکس برداری می باشد. یعنی باید قبل از تحویل خانه به مستاجر، از تمام قسمت های خانه عکسبرداری یا فیلمبرداری کنید. سپس به مستاجر تحویل بدهید. در این صورت موقع اتمام قرارداد و تحویل گرفتن خانه از مستاجر، می توانید تمام زوایا خانه را بررسی کنید و در صورت مشاهده خسارت، با مدرکی که در دست دارید آن را پیگیری نمایید.

خسارت به ملک توسط مستاجر
اگر مستاجر هستید و برای اجاره خانه عجله دارید؛ بهتر است تمام دقت خود را به کار بگیرید. زیرا اگر خانه ای که مدنظر دارید، دچار خرابی است (مثل: شیشه شکسته، درب شکسته یا غیره)، شاید موقع تخلیه شما مقصر محسوب شوید. پس بهتر است از خرابی های خانه فیلم یا عکس تهیه کنید تا موقع تخلیه، موجر مدعی دریافت خسارت نشود.
نکات لازم برای اجاره خانه:
لازم به ذکر است، قبل از اجاره خانه به نکات ریزی توجه داشته باشید تا در خانه اجاره ای، با آرامش زندگی کنید.
- پریز های برق : توجه داشته باشید که تمام قسمت های خانه دارای پریز برق باشد. مانند: اتاقها، آشپزخانه و سرویس بهداشتی. زیرا اگر به اندازه کافی پریز برق نداشته باشید؛ تعداد زیادی سیم و کابل سیار بخش های مختلف خانه را پر خواهند کرد.
- سرعت اینترنت : هنگام اجاره خانه سرعت اینترنت همراه را با گوشی خود بررسی کنید. همچنین سرعت اینترنت adsl را از همسایه ها پرس و جو نمایید. زیرا اگر بدون پرس و جو به آن خانه نقل مکان کنید؛ دیگر چاره ای ندارید و احتمالاً باید مدت ها با اینترنت کم سرعت کنار بیایید.
نبود قارچ و رطوبت : اطراف سرویس بهداشتی، حمام و قسمتهایی از خانه که رطوبت بیشتری دارند را حتما چک کنید. وجود قارچ و رطوبت در دیوار ها را به دقت بررسی کنید. قارچ همان لکه های سیاه رنگی است که بوی نامطبوعی دارد. وجود قارچ باعث ایجاد مشکلات تنفسی خصوصا در افراد مسن و کودکان میشود.

وجود نم و قارج در خانه اجاره ای
- تسویه کنتور های آب و برق و گاز : حتما پیگیری کنید که قبل از اجاره خانه، مستاجر قبلی فیش های: آب، برق و گاز را تسویه کرده باشد. زیرا در غیر این صورت، شما مجبور به تسویه بدهی مستاجر قبلی خواهید شد.
در چه شرایطی حق با مستاجر است؟
- هزینه تعمیر خانه اجاره ای : ماده ۴۸۶ در این باره مقرر میدارد که: ” تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای استفاده از آن لازم باشد به عهده مالک یا موجر است.” به عنوان مثال: اگر مستاجر هنگام اجاره خانه متوجه مشکلاتی در خصوص خرابی های بعضی از وسایل خانه، مثلاً: شیرآلات یا خرابی قفل های درب شود؛ می تواند از صاحبخانه درخواست کند که آن ها را تعمیر نماید. اما اگر بعد از تحویل منزل این خرابی ها صورت گیرد؛ هزینه تعمیر با مستاجر است. همچنین در صورت پیش آمدن مشکلاتی برای ملک مانند: خرابی سقف و یا ترکیدن لوله؛ هزینه تعمیر بر عهده موجر می باشد.
عیب و ایراد ملک اجاره ای : ماده ۴۷۸ مقرر می دارد که: ” اگر عین اجاره ای عیب داشته باشد یا معیوب باشد. مستاجر میتواند به علت این عیب قرارداد را فسخ کند اما اگر موجر عیب پیش آمده را تعمیر کند و آن را رفع نماید دیگر برای مستاجر حق فسخی پیش نخواهد آمد.” به عنوان مثال: اگر بعد از انعقاد قرارداد مستاجر متوجه نشتی لوله های گاز شود؛ حق مستاجر آن است که قرارداد را فسخ کند. اما اگر موجر در صدد رفع ایراد بربیاید و نقص ملک را بپذیرد و آن را تعمیر کند؛ دیگر امکان فسخ برای مستاجر وجود ندارد.