پیش بینی مبحث سرقفلی در قانون جهت حمایت از مستاجران
بررسی مبحث سرقفلی
مبحث سرقفلی یکی از مسائلی است که برای افراد تاجر و بازاری کارایی زیادی دارد. اگر شما هم در مجتمع های تجاری مشغول فعالیت هستید، حتما این موضوع را شنیده اید و تا حدی به آن اشراف دارید. واژه‌ی سرقفلی فقط مختص به نصوص قانونی نیست. در گذشته هم بحث سرقفلی در بین تجار و کاسبان وجود داشته است. در نهایت قوانین مختلف تصویب شدند و به این موضوع پرداختند. با ما در ادامه‌ی بحث همراه باشید. سعی داریم تمامی نکات کاربردی در این خصوص را به زبانی ساده بیان کنیم. در حیطه‌ی قانونگذاری قوانین زیادی در باب روابط بین موجر و مستاجر داریم. ما می‌خواهیم نکات مربوط به حق سرقفلی را در بستر اجاره ی املاک تجاری بررسی کنیم.
اگر به زبان ساده بخواهیم مبحث سرقفلی را بیان کنیم به این معنا است که وقتی فردی قصد اجاره کردن یک ملک تجاری را دارد با پرداخت هزینه به مالک ملک تجاری، حق سرقفلی را از او دریافت کند. حق سرقفلی را می‌توانیم با حق شهرت هم معادل سازی کنیم تا بهتر مفهوم خود را نشان دهد. اگر شما مستاجر یک ملک تجاری باشید بعد از اینکه مهلت قرارداد اجاره تان به پایان رسید، می‌توانید حق سرقفلی ملک تجاری را برای خود داشته باشید. اما اگر سیری در دادگاه ها داشته باشیم می‌بینیم که در بسیاری از موارد موجر و مستاجر در خصوص این حق به توافق و تفاهم نمی‌رسند.
حق سرقفلی؛ تدبیر حمایتی قانونگذار از مستاجر
قبل از اینکه مبحث سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر پیش بینی شود، قانونی به عنوان قانون کسب و پیشه داشتیم. در واقع طبق قانون کسب و پیشه مستاجر در مقابل قراردادی که با طرف مقابل یا همان موجر منعقد کرده بود، پس از اتمام مدت مندرج در قرارداد هم‌چنان می‌توانست در آن ملک سکونت داشته باشد. به نوعی شاهد تمدید قرارداد به صورت خودکار بودیم. یکی از عللی که امروزه سرقفلی مورد توجه قانونگذار قرار گرفته، این است که زحمات مستاجر در ملک تجاری ارج گذاشته شود. شخصی را تصور کنید که با وجود تحمل هزینه‌های بالای اجاره بها شهرتی را برای کسب و کار خود به دست آورده است. اگر قانونی در جهت حمایت از مستاجر نباشد، صاحب ملک به راحتی می‌تواند مستاجر را بیرون کند. سپس از شهرتی که مستاجر در آن محل کسب کرده به نفع خودش استفاده کند. به همین جهت است که حمایت های قانونی در این راستا به تصویب رسیده اند.
مستندات قانونی مبحث سرقفلی
مبحث سرقفلی همانطور که پیش از این هم اشاره کردیم در مواد قانونی مختلف مورد اشاره قرار گرفته است. یکی از این قوانین، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ است. فصل دوم این قانون مختص حق سرقفلی است و در این خصوص بیان می‌دارد که: «هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید، می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین‌مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.»
به ادامه‌ی مبحث سرقفلی می‌پردازیم. تبصره‌ی ۱ ماده ۶ به واگذاری مال مورد اجاره توسط مستاجر به دیگری اشاره می‌کند. تبصره ۱ می‌گوید: «چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر، حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.» در ادامه تبصره‌ی ۲ ماده ۶ به حق مطالبه‌ی مستاجر در خصوص سرقفلی اشاره می‌کند. در این تبصره آمده است که: «در صورتی‌که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه، مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌عادله روز را دارد.» لازم است بدانید که حق سرقفلی در معنای حقیقی خود، قبل از اینکه قرارداد منعقد شود، تعیین می‌شود.
تفاوت حق سرقفلی و حق مالکیت
نکاتی را پیرامون مبحث سرقفلی تا اینجای بحث مورد اشاره قرار دادیم. در این قسمت می‌خواهیم برخی از تفاوت های حق سرقفلی و حق مالکیت را بیان کنیم. از نظر قانونگذار مادامی که مستاجر در ملک مورد اجاره حاضر است حق سرقفلی به او تعلق دارد. حتی اگر در طول مدت اجاره، مالک ملک را به دیگری واگذار کند، باز هم این حق متعلق به مستاجر باقی می‌ماند. یعنی اگر مالک، ملک را به دیگری بفروشد مالک جدید هم نمی‌تواند در اینجا حق سرقفلی را از مستاجر بگیرد. درست است که مالک عوض شده است اما مالکیت خود ملک به این شخص منتقل شده است. بنابراین تا زمان پایان قرارداد حق سرقفلی در اختیار مستاجر خواهد بود. این موضوع هیچ ارتباطی به تغییر مالکیت ملک ندارد. با این مثال به راحتی می‌توانید متوجه‌ی تفاوت حق سرقفلی و حق مالکیت شوید.
سعی کردیم در این مقاله به زبانی کاملا ساده و شیوا مبحث سرقفلی و نکات مربوط به آن را ذکر کنیم. به یک نکته‌ی تکمیلی در خصوص قوانین مرتبط نیز اشاره می‌کنیم. همانطور که گفتیم در سال ۷۶ قانونگذار به حمایت از حقوق مستاجران پرداخت. پیش از این تنها قانون کسب و پیشه در این خصوص مقرراتی را پیش بینی کرده بود. اگر قراردادی نسبت به ملک تجاری قبل از سال ۷۶ منعقد شده باشد، در صورت بروز اختلاف بین طرفین، طبق قانون سال ۵۶ عمل می‌شود.
