نکات ضروری قرارداد اجاره
آن چه در خصوص قراردادهای اجاره باید بدانیم
امروز قصد داریم به بررسی نکات قرارداد اجاره در معاملات املاک بپردازیم. در بسیاری از موارد شاهد اختلافات گسترده میان موجر و مستاجر هستیم. برای اینکه چنین مشکلاتی گریبان شما را نگیرد تا انتهای مطلب با ما همراه باشید. مشکلات بین موجر و مستاجر تا حدی زیاد است که قانونگذار در گذشته اقدام به تدوین و تصویب قانونی اختصاصی کرده است. قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶ در اولین ماده‌ی خود بیان می‌دارد که: «از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای‌دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.»
نکاتی که در قرارداد اجاره باید رعایت کنید
اما در ادامه نکاتی را در باب قرارداد اجاره مطرح می‌کنیم. طبق ماده‌ی ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ قراردادهای عادی اجاره لازم است که در دو نسخه به تنظیم برسند. همچنین قید مدت اجاره نیز در قرارداد ضروری است. اگر مدت اجاره در قرارداد ذکر نشود، طبق قانون مدنی این قرارداد باطل خواهد بود. بعد از اینکه قرارداد با ذکر مدت در دو نسخه تنظیم شد باید به امضای موجر و مستاجر برسد. همچنین گواهی دو فرد مورد اعتماد نیز لازم است. بعد از اینکه مدت اجاره منقضی شود، تخلیه‌ی عین مستاجره که همان ملک مورد اجاره است طی تشریفات قانونی تقاضا می‌شود. روند کار طبق قانون به این شکل است که پس از انقضای مهلت، موجر تقاضای تخلیه را از سازمان های مربوطه بکند.
قرارداد اجاره
درخواست تخلیه‌ی ملک
به ادامه بحث قرارداد اجاره می‌پردازیم. در درخواست تخلیه اگر موجر سند رسمی داشته باشد ظرف یک هفته توسط دوایر اجرای ثبت و اگر سند عادی داشته باشد ظرف یک هفته بعد از اینکه تقاضای تخلیه را به مرجع قضایی تقدیم کرد، عملیات تخلیه توسط ضابطین مربوطه انجام می‌شود. اگر موجر مبلغی پول را تحت عنوان تضمین، ودیعه، قرض الحسنه و… از مستاجر خودش دریافت کرده باشد، لازم است تا برای انجام تخلیه این مبلغ به مستاجر مسترد شود. اگر مالک چنین قصدی نداشته باشد و به مستاجر بی اعتماد باشد می‌تواند وجه را به دایره‌ی اجرا بسپارد. ممکن است موجر مدعی شود که مستاجر قبوض آب، برق، گاز و… را پرداخت نکرده است. همچنین امکان دارد این ادعا را مطرح کند که به ملک او توسط مستاجر خسارات مالی وارد شده است. در چنین مواردی قانونگذار راهکارهای قانونی را پیش بینی کرده است.
اگر موجر بخواهد خسارات وارده و بدهی ها را از محل وجوه سپرده شده توسط مستاجر نزد خودش جبران کند، با برخی از مراحل قانونی مواجه می‌شود. در این شرایط موجر باید علاوه بر تودیع وجه یا سندی که نزدش امانت است، گواهی دادخواست مطالبه‌ی ضرر و زیان را تحویل دایره‌ی اجرا بدهد. دایره‌ی اجرا هم در راستای این تقاضا از تسلیم آن سند یا وجه سپرده شده به شخص مستاجر خودداری می‌کند. بعد از اینکه رأی دادگاه صادر شد دایره‌ی اجرا با کسر کردن مطالبات موجر از وجه سپرده شده، مابقی مال را به مستاجر تحویل می‌دهد. اگر مستاجر در خصوص مفاد قرارداد خود با موجر، ادعای داشتن حقی را کند، می‌تواند حین اجرای دستور تخلیه، به دادگاه صالح شکایت خود را تقدیم کند. دادگاه پس از بررسی های لازم در این مورد تصمیم مقتضی را می‌گیرد.
موارد قابل ذکر در قرارداد اجاره
در این قسمت از مقاله می‌خواهیم به نکاتی که در قرارداد اجاره باید ذکر شوند، اشاره کنیم. معمولا دفاتر اسناد مکلف هستند که چندین مورد را در متن اجاره نامه تصریح کنند. در قولنامه های اجاره شغل دو طرف یعنی موجر و مستاجر با مشخصات کامل ذکر می‌شود. همچنین باید نشانی کاملی از ملک مورد اجاره در قرارداد نوشته شود. اگر ملک در تصرف مستاجر نیست باید به طور دقیق مشخص شود که در چه زمانی به تصرف مستاجر در خواهد آمد. مهلتی که برای مستاجر جهت پرداخت اجاره بها در نظر می‌گیرند، حداکثر ۱۰ روز از تاریخ سررسید اقساط طبق قرارداد خواهد بود.
یکی دیگر از نکاتی که باید در قرارداد اجاره مشخص شود، اجازه‌ی انتقال مورد اجاره به شخص ثالث است. در واقع تصریح می‌شود که مستاجر به صورت کلی یا جزئی حق انتقال عین مستاجره به فرد دیگر را به شکل مشاع یا غیره دارد. مستاجر در قرارداد اجاره باید تعهد بدهد که بعد از انقضاء مهلت اجاره یا در صورت فسخ قرارداد، اجرت المثلی معادل با اجرت المسمی معین را که همان اجاره بهای مشخص شده است، پرداخت کند.
هزینه‌های نگهداری از ملک در قرارداد اجاره
درخصوص قرارداد اجاره نکاتی را مطرح کردیم. اینک می‌خواهیم در مورد هزینه های نگهداری ملک و تعمیرات مربوط به آن صحبت کنیم. معمولا طبق مقررات فعلی اگر تعمیرات اساسی باشند بر عهده‌ی صاحب ملک خواهند بود. اگر هم تعمیرات مربوط به استفاده‌ی روزمره از امکانات ملک باشند، باید مستاجر کار تعمیرات را انجام دهد و هزینه‌ها را بپردازد. اما برای اینکه در این خصوص اختلافی ایجاد نشود ما یک راهکار بهتر را پیشنهاد می‌دهیم. اگر قرار است قراردادی برای اجاره تنظیم شود بهتر است در زمان تنظیم مفاد قرارداد، در مورد هزینه های نگهداری و تعمیر ملک تصمیم گیری و در قرارداد تصریح شود.
