نکات طلایی درباره پیش خرید آپارتمان

اقدام به پیش خرید آپارتمان:

 پیش خرید آپارتمان به آن دسته از واحدهای مسکونی  می گویند که قبل از اینکه ساخت آن ها به اتمام برسد، خریداری می شوند. به این ترتیب پیش فروش آپارتمان نیز، به معنای فروش واحدهای مسکونی، قبل از تکمیل ساخت آن ها می باشد. این نوع معامله هم در رابطه با ساختمان های چند طبقه و هم مجتمع های مسکونی، قابل انجام است.

در چند سال گذشته، پیش خرید آپارتمان با  توجه به بالا رفتن قیمت مسکن و پایین آمدن قدرت خرید افراد، می توانست گزینه مناسبی باشد. زیرا افرادی که در شرایط مالی مساعدی نبودند و نمی توانستند خانه بخرند؛ با این روش، صاحب خانه می شدند. در راستای همین امر، پیش خرید آپارتمان و پیش فروش آن رونق زیادی پیدا کرده بود. این روش همچنان نیز در بازار ملک وجود دارد؛ اما نسبت به چندین سال قبل، کمتر شده است. یکی از دلایلی که موجب گردیده امروزه پیش فروش آپارتمان نسبت به گذشته رونق کمی داشته باشد؛ کاهش قدرت خرید مردم و افزایش هزینه های ساخت و ساز است. همچنین قیمت مصالح ساختمانی هر روز رو به افزایش می باشد که این موضوع نیز در کاهش رونق پروژه های پیش فروش موثر بوده است.

آیا پیش خرید کردن آپارتمان اقدام درستی است؟

حال که تعریفی از پیش خرید آپارتمان بیان شد، باید دید، اقدام به این معامله کار درستی است یا خیر؟ در این روش، شخصی که می خواهد آپارتمانی را خریداری کند و در ابتدای امر، قادر به  پرداخت  کل مبلغ  واحد مسکونی نمی باشد، پیش خرید آپارتمان اقدام درست و معقولی است. ضمن اینکه پیش خرید آپارتمان برای کسانی که  اجاره نشین هستند و توان مالی کافی برای پرداخت پول خرید خانه را به صورت کامل ندارند؛ می تواند راهی برای پس انداز کردن نیز باشد.

پیش خرید آپارتمان.

شرایط پیش خرید آپارتمان مسکونی:

پیش خرید آپارتمان دارای شرایطی است که دو طرف معامله باید به آن پایبند باشند. در این بخش به بیان پاره‌ای از شرایط پیش خرید می‌پردازیم:

1. مکتوب بودن قرارداد: یکی از شرایط پیش خرید آپارتمان این است که کلیه توافقات طرفین مکتوب شود و به امضای خریدار و فروشنده برسد. صحبت شفاهی خریدار و فروشنده در رابطه با قرارداد پیش خرید آپارتمان و یا پیش فروش آن، هیچ ارزش قانونی ندارد.
2. شناخت طرفین معامله: تجربه و اعتماد به سازنده و یا مالک آپارتمان، گزینه مهمی است.
3. مکان تنظیم قرارداد: قرارداد پیش خرید آپارتمان و یا پیش فروش باید در یکی از دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد. زمانی که توافق اولیه در بنگاه انجام می شود، مشاورین املاک موظف هستند که طرفین را برای تنظیم قرارداد به دفتر خانه بفرستند. بنابراین مشاوران املاک حق ندارند این قرارداد را تنظیم نمایند. این کار خلاف قانون است؛ در صورت انجام دادن، جرم محسوب می‌شود.
4. درج تمام موارد توافق در قرارداد: در قرارداد پیش خرید تمامی نکات از جمله: مبلغ اقساط، تاریخ پرداخت و زمان دقیق تحویل آپارتمان باید ذکر شود.
5. صدور سند: طبق قوانین پیش خرید آپارتمان، اگر پیش فروشنده پس از اتمام اقساط، در دفترخانه حاضر نشود، پس از ده روز، سند به نام پیش خرید کننده صادر می‌گردد.
6. متراژ آپارتمان: هنگام پیش خرید کردن آپارتمان، اگر متراژ آپارتمان مشخص نباشد؛ برای اینکه این موضوع مسئله ساز نشود؛ حتما باید در قرارداد، قیمتملک براساس هر متر مربع (به شکل مقطوع) محاسبه گردد. ماده ۷ قانون پیش فروش آپارتمان می‌گوید: در صورت اختلاف متراژ، مابه التفاوت، طبق نرخ درج شده در قرارداد باید محاسبه شود. همچنین این قانون ذکر می‌کند: در اختلاف متراژ کمتر از  پنج درصد، هیچ کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند. اما اگر اختلاف متراژ بالای پنج درصد باشد؛ صرفا خریدار اجازه فسخ معامله را دارد.

تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان در دفتر اسناد رسمی.

مزیت های پیش خرید آپارتمان:

پیش خرید آپارتمان دارای محاسن و مزیت هایی می باشد. صاحب خانه شدن یکی از آرزوها و اهداف بسیاری از افراد است. در ادامه این مبحث، مزیت و محاسن پیش خرید کردن آپارتمان را بیان می کنیم:

• در این معامله به دلیل اینکه هنوز آپارتمان مورد نظر تکمیل نشده است، قیمت پیش فروش آن از قیمت همان آپارتمان در حالت آماده، کمی ارزان تر می باشد. در این صورت بعد از تکمیل، می توان آپارتمان را گرانتر فروخت و سود کرد.
• مزیت مهم دیگری که در پیش خرید کردن آپارتمان وجود دارد؛ تسلط خریدار بر تمامی مراحل ساخت و مصالحی است که به کار برده می شود. اما در خرید ساختمان آماده، فقط مصالح سطحی ساختمان دیده می شوند.
• زمانی که پیش خرید آپارتمان صورت می گیرد؛ خریدار می تواند در حین کار، بر طبق سلیقه خود اجزا و دکوراسیون داخل ساختمان را تغییر دهد.
• مزیت دیگر پیش خرید آپارتمان این است که مبلغ قرارداد به صورت مرحله به مرحله براساس روند ساخت پروژه پرداخت می شود. اما برای خرید ملک آماده، خریدار باید مبلغ قرارداد را حداکثر ظرف مدت ۲ ماه بر اساس توافق طرفین، پرداخت نماید.

معایب پیش خرید کردن آپارتمان:

اگر چه پیش خرید آپارتمان  از مزیت هایی برخوردار است، اما معایبی نیز دارد:

• ممکن است سازنده سر موعد مقرر آپارتمان را تحویل ندهد.
• اگر پیش فروش کننده از روی سند مادر وام دریافت کند و تسویه ننماید، اقساط  وام باید توسط خریدار پرداخت گردد.
• در هنگام رکود بازار، امکاندارد سازنده برای تکمیل پروژه  با مشکل مواجه شود و پروژه را نیمه کاره رها کند.
• در صورتی که پیمانکار پروژه، مجوز لازم را از شهرداری دریافت نکرده باشد و خلافی را پرداخت نکرده باشد؛ متاسفانه این هزینه بر عهده خریدار خواهد بود و باید توسط او پرداخت شود.
• امکان کلاهبرداری و فروش آپارتمان به چند نفر نیز در برخی از پروژه ها رخ می دهد که خریداران باید به این موضوع دقت داشته باشند.

• ممکن است شما هزینه مصالح درجه یک را به پیمانکار پرداخت کنید اما او از مصالح درجه دو استفاده کرده باشد. این موضوع نیز موجب اختلاف طرفین می گردد.

در آخر باید این نکته عنوان شود که پیش خرید آپارتمان روش خوبی برای خانه‌دار شدن است. به شرطی که  تمامی نکات رعایت شوند. صرفا خریدار به تصور اینکه در شرایط مناسب و زیر قیمت بازار، خانه‌ای را پیش خرید کرده است، امیدوار به خانه دار شدن می شود. اما بعد از مدتی باخبر می گردد، پیش فروشنده کلاهبرداری کرده و واحد مسکونی را به چند نفر فروخته است. دلیل این کلاهبرداری ها قیمت ملک آماده نسبت به قیمت ملک پیش فروش شده؛ در بازار می باشد. بنابراین برای جلوگیری از هر ضرر و زیانی، تنظیم یک قرارداد قانونی و دقیق، لازم الاجرا است.